Nabycie budynku postawionego bez wymaganego pozwolenia na budowę, czyli tzw. samowoli budowlanej, jest możliwe w sensie prawnym, jednak wiąże się z istotnymi konsekwencjami zarówno w sferze administracyjnej, jak i cywilnoprawnej dla nowego właściciela. Zgodnie z art. 48 ustawy Prawo budowlane, samowolą budowlaną jest wzniesienie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący i ich stosowanie nie zależy od dobrej lub złej wiary właściciela nieruchomości.
W praktyce administracyjnej i orzeczniczej przyjmuje się, że nowy właściciel nieruchomości, na której znajduje się samowola budowlana, wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela. Oznacza to, że to właśnie na nim spoczywa obowiązek usunięcia skutków samowoli budowlanej, w tym przeprowadzenia ewentualnej legalizacji lub rozbiórki obiektu. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 lipca 2006 r. (II OSK 1197/05), w którym stwierdzono, że zobowiązanymi do usunięcia skutków samowoli budowlanej, a w tym i poniesienia opłaty legalizacyjnej, są aktualni właściciele nieruchomości. Co istotne, dobra wiara nabywcy, czyli brak wiedzy o istnieniu samowoli budowlanej, nie ma znaczenia w postępowaniu administracyjnym – obowiązki te przechodzą na każdorazowego właściciela nieruchomości.
Nowy właściciel może podjąć próbę legalizacji samowoli budowlanej, pod warunkiem, że spełnione są wymagania formalne, w szczególności zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości. Procedura legalizacyjna przewiduje konieczność złożenia odpowiednich dokumentów, w tym projektu budowlanego, oraz uiszczenia znacznej opłaty legalizacyjnej, która w przypadku budynków mieszkalnych może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeżeli legalizacja nie jest możliwa, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o nakazie rozbiórki obiektu, a obowiązek ten będzie ciążył na aktualnym właścicielu. W sferze cywilnoprawnej samowola budowlana stanowi wadę prawną nieruchomości w rozumieniu art. 5563 Kodeksu cywilnego, ponieważ ogranicza korzystanie z nieruchomości i może skutkować nakazem rozbiórki lub innymi sankcjami administracyjnymi. Nabywca, który nie wiedział o istnieniu samowoli budowlanej w chwili zakupu, może dochodzić roszczeń wobec sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady prawne, w szczególności żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy lub domagać się naprawienia szkody. Jednakże, jeśli nabywca wiedział o istnieniu samowoli, nie przysługują mu roszczenia z tego tytułu (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego).
Podsumowując, nabycie budynku postawionego bez pozwolenia na budowę jest możliwe, lecz wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi dla nowego właściciela. W sferze administracyjnej przejmuje on obowiązki związane z legalizacją lub rozbiórką samowoli budowlanej, niezależnie od swojej wiedzy o jej istnieniu. W sferze cywilnoprawnej może dochodzić roszczeń wobec sprzedawcy tylko wtedy, gdy nie wiedział o istnieniu wady prawnej. Przed zakupem nieruchomości należy więc zawsze dokładnie sprawdzić jej stan prawny i faktyczny, aby uniknąć poważnych problemów i kosztów w przyszłości.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
