Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wpływ na ryzyko nabywcy i dewelopera - Michał Dzierwa - Kancelaria Adwokacka Kraków

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to jeden z najbardziej znaczących instrumentów prawnych wprowadzonych przez ustawę deweloperską z 20 maja 2021 roku, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, a został całkowicie obowiązkowy od 2 lipca 2024 roku. Stanowi on fundamentalną zmianę w modelowaniu ryzyka na rynku pierwotnym, zarówno dla nabywców, jak i dla deweloperów, dlatego warto zrozumieć jego konstrukcję i skutki prawne dla obu stron transakcji.

Definicja i struktura Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zawarta w art. 46 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa, że DFG stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Oznacza to, że fundusz nie funkcjonuje jako niezależna instytucja, ale jako część struktury już istniejącego systemu ubezpieczeniowego. Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny zapewnia obsługę tego konta i jest odpowiedzialny za administrację oraz rozpatrywanie wniosków o wypłaty. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany jest przede wszystkim ze składek odprowadzanych przez deweloperów od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z umową deweloperską. Wysokość składki określona jest ustawowo, a jej stopa zależy od typu rachunku powierniczego prowadzonego przez dewelopera. Według art. 49 ustawy, dla dewelopera prowadzącego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy składka wynosi obecnie 1 procent od wartości wpłaty, natomiast dla rachunku zamkniętego wynosi 0,1 procent. Dodatkowo fundusz zasilany jest ze składek od opłat rezerwacyjnych, odsetek od zgromadzonych środków, przychodów z lokat oraz wierzytelności uzyskanych w toku postępowań upadłościowych wobec deweloperów lub banków.

Z perspektywy nabywcy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi instrument istotnie zmniejszający ryzyko utraty środków pieniężnych zainwestowanych w nieruchomość. Przed wprowadzeniem DFG, nabywcy byli narażeni na znaczne ryzyko związane z upadłością dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, mimo że ich pieniądze znajdowały się na rachunku wydzielonym. Ochrona DFG rozpoczyna się od momentu pierwszej wpłaty i dotyczy każdej inwestycji, w której sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku, co od 2 lipca 2024 roku oznacza praktycznie każdą nową inwestycję na rynku pierwotnym. Zakres ochrony jest szeroki i obejmuje sytuacje takie jak upadłość dewelopera, upadłość lub niewypłacalność banku prowadzącego rachunek powierniczy, brak realizacji inwestycji zgodnie z umową, a także odstąpienie od umowy przez nabywcę z przyczyn leżących po stronie dewelopera, na przykład, gdy deweloper nie usunie wady istotnej lub nie przeniesie własności w wyznaczonym terminie. W każdej z tych sytuacji nabywca ma prawo żądać zwrotu wpłaconych środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, jednak w określonym porządku i na zasadach ustawowych.

Niestety ochrona DFG ma czasowe ograniczenia, które warto podkreślić. Nabywcy, których umowy deweloperskie zostały zawarte przed 1 lipca 2022 roku, nie są objęci ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nawet jeśli następne umowy tego samego dewelopera zawierano już po tej dacie. To oznacza, że znaczna część inwestycji realizowanych przez większych deweloperów w Polsce, tych rozpoczętych przed wskazaną datą, pozostaje poza ochroną funduszu dla nabywców. Sytuacja tych nabywców jest istotnie bardziej ryzykowna, gdyż mogą liczyć jedynie na rachunek powierniczy, ale nie na dodatkowe zabezpieczenie w postaci gwarancji funduszowej. Od 22 sierpnia 2025 roku jednak zmienił się obowiązek deweloperów prowadzących stare inwestycje, którzy teraz są zobowiązani odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny również dla umów zawieranych w ramach przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku. Zmiana ta ma na celu wyeliminowanie ryzyka braku środków do wypłat w przypadku upadłości takich deweloperów.

Z perspektywy dewelopera wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego stanowiło znaczące obciążenie finansowe i administracyjne. Deweloper zobowiązany jest do wyliczenia odpowiedniej składki od każdej wpłaty nabywcy i wpłacenia jej do banku prowadzącego rachunek powierniczy w terminie siedmiu dni od dokonania wpłaty, nie później jednak niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera. Bank natomiast powinien przekazać składkę do Funduszu również w ciągu siedmiu dni. Wyliczanie i śledzenie prawidłowości obliczenia składek stanowi dodatkowe obciążenie dla biura dewelopera, szczególnie w dużych inwestycjach realizowanych etapowo. Składka ta nie podlega zwrotowi, nawet jeśli nabywca ostatecznie nie dokończy transakcji. W praktyce dla inwestycji o wartości kilkuset milionów złotych, składki na DFG mogą stanowić znaczną kwotę.

Jednak konsekwencje wprowadzenia DFG dla dewelopera wykraczają poza samą opłatę składki. Fundusz stawia przed deweloperami wysokie wymagania administracyjne i finansowe dotyczące transparentności i rzetelności prowadzenia inwestycji. Aby utrzymać zdolność do wypłacania środków z MRP w etapach następujących, deweloper musi spełniać szereg warunków, w tym regularne opłacanie składek na DFG, brak zaległości wobec nabywców w ramach danego przedsięwzięcia oraz brak zaległości wobec samego funduszu. Naruszenie tych warunków może prowadzić do poważnych konsekwencji dla dewelopera, łącznie z zakazem dalszej sprzedaży lokali. Tym samym DFG stanowi instrument kontroli nad rynkiem deweloperskim i narzędzie wymuszające rzetelną pracę.

Ochrona DFG nie jednak nie jest całkowita i ma swoje granice. Po pierwsze, ochrona obejmuje wyłącznie osoby fizyczne nabywające nieruchomości z przeznaczeniem niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą, to znaczy wyklucza inwestorów i podmioty prawne. Po drugie, ochrona nie dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego, czyli mieszkań i domów już wybudowanych i gotowych do użytkowania. Po trzecie, jeśli nabywca zawarł umowę z deweloperem bez otworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, czyli naruszył wymogi ustawy, jego ochrona ze strony DFG może być ograniczona. Po czwarte, maksymalny zwrot z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest ograniczony do rzeczywistych wpłat dokonanych przez nabywcę powiększonych o odsetki ustawowe, co oznacza, że nabywca nie otrzyma zwrotu poniesionych kosztów dodatkowych ani odszkodowania za niezrealizowaną umowę.

Z perspektywy całego systemu rynku nieruchomości Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przynosi znaczne zmiany w modelowaniu ryzyka. Dotychczasowe systemy bazowały głównie na gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, które mogły być niedostateczne w przypadku masowych upadłości deweloperów. Nowy system DFG stanowi pewną formę podatku na rynek deweloperski, którego wpływy trafiają do funduszu zabezpieczającego nabywców. Tym samym ryzyko związane z potencjalną upadłością dewelopera jest rozproszone między wszystkich deweloperów działających na rynku, co z ekonomicznego punktu widzenia stanowi bardziej sprawiedliwy podział ryzyka niż system, w którym każdy nabywca sam musiałby negocjować wysokość gwarancji z deweloperem.

Wpływ Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na dynamikę rynku jest jednak niejednoznaczny. Z jednej strony ochrona nabywców powinna stymulować popyt na rynku pierwotnym, gdyż zmniejsza ryzyko i daje pewność prawną. Z drugiej strony obowiązkowe składki na DFG i dodatkowe wymogi administracyjne mogą podnieść koszty działalności dla mniejszych deweloperów i ograniczyć ich konkurencyjność wobec dużych graczy. Skutkiem tego może być koncentracja rynku na rzecz deweloperów dysponujących zasobami finansowymi do pokrycia dodatkowych obciążeń. Ponadto wymagania dotyczące przechowywania wymaganego udziału kapitału mogą ograniczać dostępność kredytu dla deweloperów inwestujących w duże projekty infrastrukturalne.

Podsumowując, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi instrument zmniejszający ryzyko dla nabywców poprzez gwarancję zwrotu wpłaconych środków w przypadku niewykonania umowy lub niedopełnienia obowiązków przez dewelopera. Jednocześnie dla dewelopera stanowi on obciążenie finansowe i administracyjne, ale również narzędzie kontroli i regulacji rynku. Zmiana ta jest wyraźnym posunięciem legislacyjnym mającym na celu zwiększenie bezpieczeństwa konsumentów na rynku nieruchomości i zmniejszenie asymetrii informacji oraz potęgi negocjacyjnej między deweloperami a nabywcami.

MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!