Dokumentacja powykonawcza – kto sporządza, kto płaci, co gdy brakuje?

Dokumentacja powykonawcza to jeden z kluczowych elementów każdej inwestycji budowlanej, stanowiący niezbędny dokument prawny i techniczny dla właściciela nieruchomości przez cały okres jej istnienia. Wiele sporów i nieporozumień na etapie oddawania obiektu do użytkowania wynika z niejasnych uregulowań dotyczących przygotowania tej dokumentacji, ponoszenia jej kosztów oraz konsekwencji wynikających z niepełnego lub błędnego jej sporządzenia.

Zgodnie z art. 3 pkt 14 Prawa budowlanego dokumentacja powykonawcza to dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót budowlanych oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Zawiera ona oryginał dziennika budowy, projekt budowlany z uwzględnieniem wprowadzonych zmian, pozwolenie na budowę, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, operaty geodezyjne, książki obmiarów oraz oświadczenia kierownika budowy potwierdzające zgodność wykonania z projektem i warunkami pozwolenia.

Odpowiedzialność za przygotowanie dokumentacji powykonawczej spoczywa na kierowniku budowy na podstawie art. 22 pkt 8 Prawa budowlanego. To właśnie kierownik budowy prowadzi, przygotowuje i kompletuje wszystkie wymagane dokumenty, a jego podpis i pieczątka stanowią potwierdzenie poprawności danych zawartych w dokumentacji. Pieczątka kierownika budowy musi zawierać jego imię i nazwisko, tytuł zawodowy, zakres uprawnień budowlanych, numer ewidencyjny uprawnień oraz stanowisko. Dokumentacja sporządzana przez kierownika budowy powinna być wynikiem jego bieżącego nadzoru nad robotami i wnikliwego zapoznania się z wykonaną pracą. Niedopełnienie tego obowiązku lub niedbałe prowadzenie dokumentacji może skutkować wszczęciem postępowania w związku z odpowiedzialnością zawodową kierownika budowy w budownictwie.

Koszty sporządzenia dokumentacji powykonawczej zasadniczo obciążają inwestora, będącego stroną umowy budowlanej z wykonawcą. Inwestor zleca kierownikowi budowy przygotowanie tej dokumentacji, co stanowi część jego obowiązków umownych. W praktyce koszty te mogą być wliczane w wynagrodzenie kierownika budowy lub stanowić odrębny element kosztorysowy projektu. Warto wskazać, że koszty geodezyjnych pomiarów powykonawczych obciążają również inwestora, gdyż pomiary takie są niezbędne do prawidłowego sporządzenia dokumentacji powykonawczej i potwierdzenia zgodności wykonania obiektu z projektem.

Po zakończeniu budowy i oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania art. 60 Prawa budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przekazania dokumentacji powykonawczej właścicielowi lub zarządcy nieruchomości. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji urządzeń oraz instalacji. Przekazanie dokumentacji jest warunkiem sine qua non oddania obiektu do użytkowania i uzyskania prawnego tytułu do nieruchomości. Właściciel lub zarządca obiektu zobowiązani są z kolei przechowywać dokumentację powykonawczą przez cały czas istnienia i funkcjonowania obiektu budowlanego zgodnie z art. 63 Prawa budowlanego.

Sytuacja braku lub niekompletnej dokumentacji powykonawczej stwarza szereg problemów prawnych. Przede wszystkim nieudostępnienie dokumentacji powykonawczej może stanowić podstawę do odmowy odbioru wykonanego obiektu, lecz tylko w sytuacji, gdy dokumentacja ta jest konieczna do oceny zgodności wykonania robót z wymaganiami technicznymi oraz bezpieczeństwa korzystania z obiektu budowlanego i jego użytkowania. Inwestor nie może więc arbitralnie odmówić odbioru jedynie z powodu braku dokumentacji, jeśli roboty budowlane były wykonane prawidłowo i zgodnie z projektem.

Konsekwencje niewywiązania się z obowiązku prowadzenia lub prawidłowego sporządzenia dokumentacji powykonawczej są poważne. Art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego stanowi, że kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia i dokonywania wpisów w dokumentacji, podlega karze grzywny. Kierownik budowy, który prowadzi dokumentację niedbale, pomija wymagane sygnatury, dostarczy niekompletną dokumentację lub nie przestrzega wymogów formalnych, narażony jest na wszczęcie postępowania w związku z odpowiedzialnością zawodową. Brak dokumentacji powykonawczej może również utrudniać lub uniemożliwiać późniejszą sprzedaż nieruchomości, dokonywanie prac remontowych, a także powoduje trudności w egzekwowaniu roszczeń gwarancyjnych wobec wykonawcy.

Właściciel, który nie otrzymał dokumentacji powykonawczej od inwestora, ma prawo dochodzenia jej wydania na drodze sądowej. Wezwanie przedsądowe do wydania rzeczy, a następnie pozew o wydanie dokumentacji stanowią skuteczne narzędzia prawne zmuszające inwestora do spełnienia obowiązku. W praktyce konflikt dotyczący dokumentacji powykonawczej najczęściej wynika z niedostatecznej komunikacji między wykonawcą, kierownikiem budowy i inwestorem, dlatego profesjonalne podejście do sporządzania tej dokumentacji już na etapie przygotowania umowy budowlanej zapobiega późniejszym problematycznym sytuacjom.

Podsumowując, dokumentacja powykonawcza to obowiązkowy element każdej budowy, którego sporządzenie należy do kierownika budowy, koszty ponosi inwestor, a obowiązek jej przekazania i przechowywania spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Brak lub niekompletna dokumentacja może skutkować konsekwencjami prawnymi dla kierownika budowy oraz utrudnieniami dla właściciela nieruchomości w przyszłości.

MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!

 +48 696 097 787

Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.

Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.