Każdą wadę stwierdzoną przy odbiorze lokalu należy niezwłocznie udokumentować w protokole odbioru. Protokół powinien szczegółowo opisywać stan techniczny i wyposażenie lokalu oraz zawierać listę wszystkich zauważonych usterek. Następnie protokół powinien zostać podpisany przez strony albo gdy kupujący nie zgadza się z jego treścią, uzupełniony własnym aneksem. W praktyce przy odbiorze warto odnotować na przykład nierówności podłóg, nieszczelności stolarki okiennej i drzwiowej, ubytki tynków, przecieki instalacji oraz niedziałające osprzęty, takie jak gniazdka czy lampy. Im dokładniejszy opis i dokumentacja fotograficzna, tym łatwiej później dochodzić roszczeń. Terminy usunięcia wad powinny być określone w protokole lub w umowie. Wady istotne, które uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z lokalu, powinny być usunięte niezwłocznie, najczęściej w praktyce nie później niż 14 dni od odbioru.
Wady mniejsze powinny zostać usunięte w terminie uzgodnionym w protokole, zwykle wynoszącym 30 do 60 dni. Jeżeli umowa lub protokół nie przewidują terminu, konieczne jest wezwanie dewelopera do usunięcia wad w rozsądnym terminie z zastrzeżeniem odpowiedzialności za opóźnienia. Jeżeli deweloper nie usunie wad w wyznaczonym terminie, należy wezwać go ponownie, wyznaczając dodatkowy termin, najczęściej 7 do 14 dni.
Po bezskutecznym upływie tego terminu można dochodzić co najmniej trzech podstawowych roszczeń: obniżenia ceny proporcjonalnie do wartości wad, odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna lub liczba wad powoduje niezgodność z umową, oraz odszkodowania, jeśli szkoda przekracza wartość obniżenia ceny lub występuje wina dewelopera.
Dla wykazania wysokości szkody lub proporcji obniżenia ceny wskazane jest załączenie kosztorysu naprawy sporządzonego przez rzeczoznawcę. Garaże, komórki lokatorskie i miejsca postojowe powinny być ujęte w umowie lub w odrębnych umowach pobocznych w sposób precyzyjny. Przedmiot umowy musi jednoznacznie określać numer, kondygnację i powierzchnię albo lokalizację miejsca postojowego. Cena i terminy płatności powinny być jasno ustalone, często spłata odbywa się w transzach powiązanych z transzami umowy głównej.
Termin wydania tych obiektów zwykle koresponduje z odbiorem lokalu lub zakończeniem prac wykończeniowych. Umowy poboczne powinny zawierać również postanowienia dotyczące odpowiedzialności za wady, z własnym protokołem odbioru i terminami usunięcia usterek, a także przeniesienia własności, które następuje po uiszczeniu pełnej ceny i, w przypadku odrębnej własności, dokonaniu wpisu do księgi wieczystej. Powinny też określać sankcje za zwłokę, takie jak odsetki za opóźnienie płatności oraz warunki rozwiązania umowy, jeśli deweloper nie dotrzyma zobowiązań lub wystąpią istotne wady.
Dobrze skonstruowane postanowienia dodatkowe regulują również kwestie związane z użytkowaniem wspólnym, na przykład dostępem do dróg wewnętrznych, mediami, sprzątaniem i konserwacją, a także procedury ustanowienia odrębnej własności w księgach wieczystych, jeśli jest to planowane. Prawidłowa dokumentacja wad przy odbiorze oraz staranne ujęcie garażu, komórki lokatorskiej i miejsca postojowego w umowie pobocznej zabezpiecza uprawnienia nabywcy i zmniejsza ryzyko sporów.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
