W procesie realizacji inwestycji budowlanej często występują dwa rodzaje nadzorów: nadzór autorski i nadzór inwestorski. Choć oba mają na celu zapewnienie prawidłowego przebiegu prac budowlanych, różnią się zakresem obowiązków, uprawnień oraz funkcją w procesie budowlanym.
Nadzór autorski jest sprawowany przez autora projektu architektoniczno-budowlanego. Jego zadaniem jest kontrola zgodności realizacji inwestycji z zatwierdzonym projektem oraz jego koncepcją estetyczną i funkcjonalną. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, projektant ma obowiązek sprawowania nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej. Do obowiązków projektanta należy kontrola zgodności realizacji z projektem, uzgadnianie rozwiązań zamiennych, ochrona praw autorskich oraz dokumentowanie zmian. W ramach swoich uprawnień projektant może wstrzymać prace budowlane w przypadku stwierdzenia niezgodności z projektem lub zagrożenia dla bezpieczeństwa, a także decydować o wprowadzeniu zmian w projekcie w granicach określonych przez prawo budowlane.
Z kolei nadzór inwestorski sprawuje inspektor nadzoru inwestorskiego, który reprezentuje interesy inwestora na budowie. Jego głównym zadaniem jest kontrola zgodności robót budowlanych z umową, przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej. Do jego obowiązków należy kontrola jakości robót, uczestnictwo w odbiorach technicznych, rozliczenia finansowe oraz wydawanie poleceń kierownikowi budowy, w tym usuwanie nieprawidłowości czy wstrzymywanie prac w razie zagrożeń.
W praktyce mogą pojawić się klauzule abuzywne dotyczące zakresu obowiązków projektanta lub inspektora nadzoru, które naruszają interesy konsumenta. Przykłady takich klauzul to wyłączenie odpowiedzialności za błędy projektowe, ograniczenie prawa do odstąpienia od umowy czy jednostronne zmiany zakresu obowiązków. Zgodnie z art. 385¹ Kodeksu cywilnego takie postanowienia są niewiążące dla konsumenta i mogą być podstawą do dochodzenia roszczeń przed sądem.
Różnice:
| Cechy | Nadzór autorski | Nadzór inwestorski |
| Sprawujący | Autor projektu | Inspektor reprezentujący inwestora |
| Główne zadanie | Kontrola zgodności realizacji z projektem | Kontrola jakości robót i zgodności z umową |
| Zakres | Estetyka i funkcjonalność obiektu | Organizacja procesu budowlanego |
| Uprawnienia | Wprowadzanie zmian w projekcie | Wydawanie poleceń kierownikowi budowy |
Podsumowując, nadzór autorski i nadzór inwestorski pełnią różne role w procesie realizacji inwestycji budowlanej. Pierwszy skupia się na zgodności realizacji z projektem architektonicznym, drugi na organizacji procesu budowlanego i ochronie interesów inwestora. Kluczowe jest precyzyjne określenie obowiązków i uprawnień obu stron w umowie oraz unikanie klauzul niedozwolonych, które mogą prowadzić do sporów prawnych. W razie problemów warto skorzystać z pomocy prawnika lub zgłosić sprawę do UOKiK.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
