Najczęstsze błędy popełniane przez inwestorów przy dochodzeniu rękojmi dotyczą przede wszystkim nieznajomości przepisów, nieprzestrzegania terminów oraz nieprawidłowej dokumentacji. Rękojmia za wady robót budowlanych, regulowana m.in. przez art. 556 i nast. oraz art. 637 i 638 Kodeksu cywilnego, jest podstawowym narzędziem ochrony inwestora przed wadami fizycznymi i prawnymi obiektu. W praktyce jednak inwestorzy często popełniają błędy, które mogą prowadzić do utraty uprawnień z tego tytułu.
Jednym z najczęstszych błędów jest mylenie rękojmi z gwarancją. Rękojmia wynika z ustawy i jest niezależna od winy wykonawcy, podczas gdy gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem i jej zakres określa gwarant. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2000 r. (I CKN 301/00) podkreślił, że inwestor może dochodzić roszczeń zarówno z rękojmi (art. 637 w zw. z art. 656 k.c.), jak i na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), ale wybór niewłaściwej podstawy prawnej może skutkować oddaleniem roszczenia.
Kolejnym błędem jest niedotrzymanie terminów zgłaszania wad. Zgodnie z art. 568 §1 k.c., uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wygasają po pięciu latach od wydania rzeczy. Jednak zgodnie z art. 563 k.c., inwestor powinien zawiadomić wykonawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w przypadku przedsiębiorców – niezwłocznie. Przekroczenie tych terminów powoduje utratę uprawnień z rękojmi.
Wielu inwestorów nieprawidłowo dokumentuje wady przy odbiorze obiektu. Protokół odbioru powinien zawierać szczegółowy opis wszystkich ujawnionych wad oraz terminy ich usunięcia. Błędne jest przekonanie, że podpisanie protokołu odbioru bez zastrzeżeń zamyka drogę do dochodzenia roszczeń z rękojmi. Orzecznictwo (np. wyrok SN V CSKP 14/21) wskazuje, że bezusterkowy odbiór nie wyłącza uprawnień z rękojmi, choć inwestor może odmówić odbioru tylko w przypadku wad istotnych.
Częstym błędem jest także akceptacja wad bez formalnego żądania ich usunięcia. Jeśli inwestor wiedział o wadzie i nie zgłosił żądania jej usunięcia, traci uprawnienia z rękojmi w tym zakresie. Dlatego wszelkie żądania powinny być składane na piśmie i potwierdzone doręczeniem.
Niezrozumienie zakresu ochrony z tytułu rękojmi to kolejny problem. Rękojmia obejmuje wady, które istniały w chwili odbioru, a jej zakres nie obejmuje uszkodzeń powstałych z winy inwestora, niewłaściwego użytkowania czy normalnego zużycia. Przed złożeniem reklamacji warto skonsultować się z rzeczoznawcą, który oceni, czy wada podlega rękojmi.
Błędem jest również nieumiejętny wybór podstawy dochodzenia roszczeń. Inwestor może wybrać między reżimem rękojmi a odpowiedzialnością kontraktową (art. 471 k.c.), jednak każda z tych dróg wymaga spełnienia innych przesłanek i odpowiedniego uzasadnienia roszczenia.
Niedostateczna staranność przy odbiorze robót to kolejny błąd, zwłaszcza w przypadku inwestorów będących przedsiębiorcami. Zgodnie z orzecznictwem, zamawiający powinien dokładnie sprawdzić jakość wykonanych prac podczas odbioru, a niestaranny odbiór może skutkować negatywnymi konsekwencjami.
Ostatnim częstym błędem jest nieprawidłowe przygotowanie reklamacji. Zgłoszenie powinno być sporządzone na piśmie, zawierać dokładny opis wady, datę jej wykrycia, konkretne żądanie (np. naprawa, wymiana, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy) oraz proponowany termin realizacji. Dobrą praktyką jest wysyłanie reklamacji listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Podsumowując, aby nie utracić swoich praw z tytułu rękojmi, inwestor powinien: znać różnice między rękojmią a gwarancją, przestrzegać terminów zgłaszania wad, prawidłowo dokumentować odbiór i ujawnione wady, formalnie żądać ich usunięcia, rozumieć zakres ochrony rękojmi, świadomie wybierać podstawę prawną roszczeń, zachować staranność przy odbiorze robót oraz sporządzać kompletne i formalnie poprawne reklamacje. Przestrzeganie tych zasad znacząco zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń i ochronę swoich interesów jako inwestora.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
