Błędy przy zawieraniu umów o roboty budowlane mogą prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy. Warto znać najczęstsze problemy, sposoby ich unikania oraz procedury naprawcze, gdy błąd został już popełniony.
Jednym z najczęstszych błędów jest brak precyzyjnego określenia przedmiotu umowy. Zbyt ogólnikowy opis zakresu robót może prowadzić do rozbieżnych interpretacji między stronami, co często skutkuje sporami o dodatkowe prace. Przykładem jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. (sygn. akt III CSK 366/06), który podkreśla konieczność szczegółowego określenia zakresu robót w celu uniknięcia nieporozumień. Aby zapobiec takim sytuacjom, warto dołączyć szczegółową dokumentację techniczną, harmonogram prac i kosztorys jako załączniki do umowy oraz jasno określić procedury zgłaszania i akceptowania zmian w zakresie prac.
Kolejnym częstym problemem są niejasne zasady wynagrodzenia. Brak precyzyjnych zapisów dotyczących formy wynagrodzenia (np. ryczałtowe czy kosztorysowe) może prowadzić do konfliktów związanych z rozliczeniami. Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2013 r. (sygn. akt IV CSK 568/12) wskazuje na konieczność uwzględnienia mechanizmu waloryzacji wynagrodzenia w przypadku gwałtownych zmian cen materiałów. Dlatego w umowie należy jednoznacznie określić formę wynagrodzenia oraz zasady jego modyfikacji, zwłaszcza w sytuacjach nadzwyczajnych.
Następnym istotnym błędem jest brak zapisów dotyczących kar umownych. Niewłaściwie sformułowane lub rażąco wysokie kary mogą zostać uznane za nieważne przez sąd (art. 484 § 2 k.c.). Orzecznictwo wielokrotnie podkreśla, że kary umowne powinny być proporcjonalne do wartości zobowiązania i nie mogą być nadmiernie wygórowane. Dlatego warto zastrzegać kary umowne wyłącznie za konkretne naruszenia, takie jak opóźnienia w realizacji inwestycji oraz unikać kar za niewykonanie zobowiązań pieniężnych, które są niedopuszczalne zgodnie z art. 483 k.c.
Brak regulacji dotyczących odbioru robót to kolejny błąd, który może prowadzić do opóźnień w płatnościach lub sporów o jakość wykonanych prac. Wyrok SN z dnia 18 stycznia 2018 r. (sygn. akt II CSK 197/17) wskazuje na znaczenie precyzyjnych zapisów dotyczących procedury odbioru. Aby uniknąć problemów, warto w umowie określić jasną procedurę odbioru robót, w tym terminy i sposób zgłaszania ewentualnych uwag, oraz zastrzec odpowiedzialność wykonawcy za usunięcie wad ujawnionych podczas odbioru.
Innym poważnym błędem jest nieskuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy. Brak precyzyjnych przesłanek odstąpienia może uniemożliwić rozwiązanie kontraktu w przypadku poważnych naruszeń przez jedną ze stron. Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9 marca 2022 r. (sygn. akt III SA/Gl 1163/21) podkreśla konieczność uwzględnienia zapisów pozwalających na odstąpienie od umowy w przypadku siły wyższej lub innych istotnych okoliczności. Aby zabezpieczyć interesy stron, należy wprowadzić do umowy jasne przesłanki odstąpienia, np. brak płatności przez inwestora lub rażące opóźnienia wykonawcy, oraz zastrzec obowiązek pisemnego powiadomienia drugiej strony o zamiarze odstąpienia.
Jeżeli błąd w umowie został już popełniony, istnieją sposoby jego naprawienia. Pierwszym krokiem może być renegocjacja umowy. Jeśli strony zgadzają się na poprawienie błędów, mogą sporządzić aneks zgodnie z art. 77 § 1 k.c., który wymaga formy pisemnej dla zmiany postanowień zawartych pierwotnie w formie pisemnej. W przypadku poważnych naruszeń lub sporów wynikających z błędów w umowie możliwe jest dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Zgodnie z art. 471 k.c. można żądać odszkodowania za szkody wynikające z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W sytuacji wad budowlanych inwestor może skorzystać z rękojmi (art. 568 k.c.), domagając się usunięcia wad, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Dodatkowo, w przypadku sporów warto skorzystać z opinii rzeczoznawcy budowlanego, który pomoże udokumentować błędy i ich skutki oraz wesprze proces dochodzenia roszczeń przed sądem.
Podsumowując, unikanie błędów przy zawieraniu umów o roboty budowlane wymaga staranności i znajomości przepisów prawa cywilnego oraz budowlanego. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie zakresu prac, zasad wynagrodzenia, procedur odbioru oraz kar umownych. Jeśli błąd zostanie popełniony, możliwe jest jego naprawienie poprzez renegocjację umowy lub dochodzenie roszczeń na drodze sądowej przy wsparciu rzeczoznawców i prawników specjalizujących się w prawie budowlanym.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
