Klauzule niedozwolone (abuzywne) w umowach deweloperskich to postanowienia, które naruszają interesy konsumenta, są sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie zostały indywidualnie uzgodnione. Zgodnie z art. 385¹ Kodeksu cywilnego, takie klauzule są niewiążące dla konsumenta, co oznacza, że traktuje się je tak, jakby w ogóle nie były zawarte w umowie. Stosowanie takich zapisów przez deweloperów może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, w tym kar finansowych nakładanych przez Prezesa UOKiK.
Jednym z najczęściej spotykanych postanowień abuzywnych są zapisy pozwalające deweloperowi na jednostronne zmiany istotnych warunków umowy, takich jak cena nieruchomości, powierzchnia lokalu czy standard wykończenia, bez zgody nabywcy. Częstym zapisem pojawiającym się w tego typu umowach jest: „Deweloper ma prawo do zmiany projektu technicznego lokalu bez konieczności informowania nabywcy”. Orzecznictwo, takie jak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r. (sygn. I ACa 125/13), jednoznacznie wskazuje na niedopuszczalność takich zapisów, które ograniczają prawa konsumenta i umożliwiają deweloperowi dowolne modyfikacje umowy. Aby uniknąć takich sytuacji, w umowie powinny znaleźć się zapisy wymagające zgody obu stron na istotne zmiany oraz precyzyjne określenie zasad i limitów ewentualnych modyfikacji.
Często spotykane są również klauzule zwalniające dewelopera z odpowiedzialności za wady nieruchomości lub ograniczające prawa nabywcy wynikające z rękojmi. Przykładem jest zapis: „Nabywca oświadcza, że lokal został wykonany zgodnie z projektem i nie zgłasza żadnych roszczeń”. Takie postanowienia są sprzeczne z przepisami o rękojmi (art. 556 k.c.) i zostały wielokrotnie uznane za niedozwolone w orzecznictwie, np. w wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie (sygn. XVII AmA 26/19). Aby uniknąć takich problemów, nabywcy powinni mieć możliwość zgłaszania wad podczas odbioru technicznego, a deweloper powinien ponosić pełną odpowiedzialność za jakość wykonania nieruchomości.
Klauzule przewidujące wysokie kary dla nabywcy za opóźnienia w płatnościach lub inne drobne uchybienia przy jednoczesnym ograniczeniu kar dla dewelopera to kolejny przykład abuzywnych zapisów. Przykładem jest zapis: „W przypadku opóźnienia nabywcy w zapłacie kolejnej raty kara wynosi (x) % wartości nieruchomości za każdy dzień zwłoki”. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. V ACa 331/21) wskazuje na abuzywny charakter takich zapisów, które naruszają równowagę stron umowy. Aby unikać takich klauzul, należy stosować proporcjonalne kary umowne dotyczące obu stron oraz uwzględniać możliwość negocjacji ich wysokości.
Niektórzy deweloperzy stosują także zapisy przewidujące nadmiernie długi czas na zwrot wpłat nabywcy po odstąpieniu od umowy. Przykładem jest klauzula: „Deweloper zwróci wpłacone środki w terminie 60 dni od rozwiązania umowy”. Takie postanowienia zostały zakwestionowane przez UOKiK jako naruszające interesy konsumenta. W celu uniknięcia tego rodzaju praktyk zaleca się skrócenie terminu zwrotu wpłat do rozsądnego okresu (np. 14–30 dni) oraz jasne określenie procedury rozliczenia po odstąpieniu od umowy.
Niektóre klauzule utrudniają lub uniemożliwiają nabywcy odstąpienie od umowy, nawet gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Przykładem jest zapis: „Odstąpienie od umowy możliwe tylko za zgodą dewelopera”. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. (sygn. I CSK 624/13) wskazuje na abuzywny charakter takich zapisów jako sprzecznych z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Dlatego w umowie powinny znaleźć się jasne warunki umożliwiające odstąpienie przez nabywcę w przypadku rażących naruszeń przez dewelopera.
Stosowanie klauzul abuzywnych może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych dla dewelopera. Zgodnie z art. 385¹ § 1 k.c., klauzule niedozwolone nie wiążą konsumenta i są traktowane tak, jakby nie zostały zamieszczone w umowie. Ponadto Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera karę pieniężną do 10% rocznego obrotu przedsiębiorstwa (art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Deweloper może także zostać zobowiązany do poinformowania konsumentów o abuzywnym charakterze stosowanych klauzul oraz ich bezskuteczności.
Aby uniknąć stosowania klauzul niedozwolonych, warto dokładnie analizować wzorzec umowy i skonsultować jego treść z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Konsument ma również prawo negocjować warunki umowy i domagać się usunięcia zapisów naruszających jego interesy. Dodatkowo monitorowanie rejestru UOKiK pozwala na identyfikację ryzykownych zapisów stosowanych przez przedsiębiorców.
Podsumowując, klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich stanowią poważne zagrożenie dla interesów konsumentów, ale ich skuteczność można podważyć dzięki przepisom prawa cywilnego oraz decyzjom UOKiK i orzeczeniom sądowym. Konsumenci powinni dokładnie analizować treść podpisywanych dokumentów i korzystać z pomocy ekspertów, aby uniknąć niekorzystnych zapisów działających na ich szkodę. W razie wykrycia abuzywnych postanowień można dochodzić swoich praw zarówno przed organami administracyjnymi, jak i sądami powszechnymi.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
