Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to istotny instrument prawny, który pozwala zakończyć współpracę między inwestorem a wykonawcą w sytuacjach problematycznych. Kwestia ta została szczegółowo uregulowana w Kodeksie cywilnym oraz doprecyzowana w licznych orzeczeniach sądowych. Przede wszystkim należy wskazać, że prawo odstąpienia może wynikać zarówno z przepisów ustawowych, jak i z postanowień samej umowy. W praktyce najczęściej stosowane są przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 644 k.c.), które na mocy art. 656 § 1 k.c. stosuje się odpowiednio do umowy o roboty budowlane.
Inwestor może odstąpić od umowy w kilku przypadkach. Po pierwsze, na podstawie art. 491 § 1 k.c., jeśli wykonawca popadnie w zwłokę z realizacją zobowiązania – pod warunkiem, że inwestor wyznaczył mu dodatkowy, odpowiedni termin do wykonania umowy, z zagrożeniem odstąpienia. Po drugie, zgodnie z art. 635 k.c., inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli opóźnienie wykonawcy z rozpoczęciem lub wykończeniem robót jest tak znaczne, że nie jest prawdopodobne, by zdołał je ukończyć w terminie. W tym przypadku nie jest konieczne wyznaczanie dodatkowego terminu, a odstąpienie może nastąpić nawet przed upływem terminu umownego. Po trzecie, na podstawie art. 636 § 1 k.c., inwestor może odstąpić, jeśli wykonawca realizuje roboty wadliwie lub niezgodnie z umową, po uprzednim wezwaniu do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczeniu odpowiedniego terminu. Wreszcie, zgodnie z art. 644 k.c., inwestor może odstąpić od umowy w każdej chwili przed ukończeniem robót, jednak w takim przypadku musi zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie, pomniejszone o to, co wykonawca zaoszczędził wskutek niewykonania całości prac.
Wykonawca również posiada prawo do odstąpienia od umowy, m.in. gdy inwestor opóźnia się z zapłatą wynagrodzenia (art. 491 § 1 k.c.), nie wykonuje obowiązku współdziałania (art. 640 k.c.) lub nie przedłoży na żądanie wykonawcy gwarancji zapłaty w terminie nie krótszym niż 45 dni (art. 649⁴ § 1 k.c.). W każdym z tych przypadków wykonawca powinien wyznaczyć inwestorowi odpowiedni termin do wykonania obowiązku, z zagrożeniem odstąpienia. Procedura odstąpienia wymaga zachowania odpowiedniej formy – oświadczenie powinno być złożone na piśmie, jasno wskazywać umowę, której dotyczy, podstawę prawną oraz przyczynę odstąpienia. W przypadku odstąpienia na podstawie art. 491 § 1 k.c. konieczne jest wcześniejsze wyznaczenie dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania, a w przypadku art. 636 § 1 k.c. – wezwanie do zmiany sposobu wykonywania robót.
Skutki prawne odstąpienia od umowy o roboty budowlane są złożone. Co do zasady, odstąpienie wywołuje skutek ex tunc, czyli traktuje się umowę jak niezawartą, jednak w praktyce budowlanej, ze względu na charakter świadczenia, orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza także skutek ex nunc, czyli na przyszłość (por. wyrok SN z 19.09.2018 r., I CSK 578/17; wyrok SN z 25.08.2016 r., V CSK 678/15). W sytuacji, gdy nie jest możliwy zwrot świadczenia w naturze (np. częściowo wybudowany obiekt), rozliczenie następuje przez zwrot wartości wykonanych robót w formie pieniężnej. Strona, która odstąpiła od umowy z powodu okoliczności, za które odpowiada druga strona, może żądać naprawienia szkody (art. 494 k.c.). Warto podkreślić, że strony mogą w umowie przewidzieć własne, szczegółowe zasady odstąpienia – określić przesłanki, procedurę, skutki oraz sposób rozliczenia. Zaleca się, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące m.in. konieczności sporządzenia inwentaryzacji wykonanych robót, zasad przejęcia placu budowy, kar umownych, czy gwarancji zapłaty. Takie rozwiązania pozwalają ograniczyć ryzyko sporów i ułatwiają rozliczenie stron po odstąpieniu. Należy jednak pamiętać, że wykonywanie prawa odstąpienia podlega ocenie pod kątem nadużycia prawa (art. 5 k.c.), a więc nie może być stosowane w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.
Podsumowując, odstąpienie od umowy o roboty budowlane to narzędzie wymagające ścisłego przestrzegania przepisów i procedur. Jego skuteczne zastosowanie wymaga nie tylko znajomości prawa, ale i starannego przygotowania umowy, uwzględniającego potencjalne ryzyka i sposoby rozliczenia stron po zakończeniu współpracy. Znajomość aktualnych przepisów oraz orzecznictwa pozwala na bezpieczne i skuteczne korzystanie z tego uprawnienia.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
