Rękojmia w prawie budowlanym to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy wobec inwestora za wady fizyczne lub prawne obiektu budowlanego. Stanowi ona podstawowy mechanizm ochrony inwestora przed złą jakością wykonanych robót budowlanych. Podstawy prawne rękojmi znajdują się w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c., do rękojmi za wady wykonanego obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, a te z kolei odsyłają do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 k.c., art. 556-576 k.c.). Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od winy wykonawcy i powstaje z mocy prawa, jeżeli obiekt ma wady fizyczne (np. niezgodność z projektem, niewłaściwe materiały, błędy wykonawcze) lub prawne (np. obciążenia prawne uniemożliwiające korzystanie z obiektu). W przypadku nieruchomości, zgodnie z art. 568 § 1 k.c., odpowiedzialność z tytułu rękojmi trwa przez pięć lat od dnia wydania rzeczy. W tym czasie inwestor może żądać usunięcia wad, obniżenia ceny, a w przypadku wad istotnych – nawet odstąpienia od umowy. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wad tkwiących w obiekcie w chwili odbioru, o których inwestor nie wiedział (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27.02.2020 r., I ACa 1200/19). Odbiór robót nie wyłącza tej odpowiedzialności, a wykonawca nie może się od niej uchylić.
Gwarancja jest natomiast dobrowolnym, dodatkowym zobowiązaniem wykonawcy lub producenta, polegającym na zapewnieniu określonej jakości obiektu przez określony czas. Podstawy prawne gwarancji znajdują się w art. 577-581 k.c. Udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, w którym określa się obowiązki gwaranta i uprawnienia inwestora w przypadku ujawnienia się wady. W praktyce gwarancja może przewidywać naprawę, wymianę, zwrot kosztów lub inne świadczenia. Okres gwarancji ustalany jest w oświadczeniu gwarancyjnym, a jeśli nie został określony, wynosi dwa lata od wydania rzeczy (art. 577 § 4 k.c.).
Podstawową różnicą między rękojmią a gwarancją jest ich charakter prawny. Rękojmia jest obowiązkowa i wynika z przepisów prawa, natomiast gwarancja jest dobrowolna i jej zakres zależy od woli gwaranta. Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne, podczas gdy gwarancja dotyczy tylko wad fizycznych. Uprawnienia inwestora z tytułu rękojmi obejmują żądanie naprawy, wymiany, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, natomiast w przypadku gwarancji uprawnienia te zależą od treści oświadczenia gwarancyjnego. Co istotne, inwestor może dochodzić roszczeń zarówno z rękojmi, jak i z gwarancji, a wykonanie uprawnień z gwarancji nie wyłącza możliwości korzystania z rękojmi (art. 579 k.c).
W praktyce inwestor powinien znać różnice między obiema instytucjami, by skutecznie dochodzić swoich praw w przypadku wystąpienia wad w obiekcie budowlanym. Rękojmia zapewnia minimalny, ustawowy poziom ochrony, natomiast gwarancja może tę ochronę rozszerzać, jednak jej zakres i czas trwania zależą od woli gwaranta. Orzecznictwo sądowe, m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27.02.2020 r., podkreśla, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest wyłączona przez odbiór robót, a inwestor ma prawo dochodzić swoich roszczeń przez cały okres rękojmi, jeśli wady ujawnią się w tym czasie. Rękojmia i gwarancja są więc dwoma odrębnymi, lecz uzupełniającymi się instrumentami ochrony interesów inwestora w procesie budowlanym.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
