Samowola budowlana to istotny problem w polskim prawie, polegający na realizacji obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń. Choć pojęcie to nie zostało wprost zdefiniowane w przepisach, zgodnie z art. 48 ustawy Prawo budowlane, za samowolę uznaje się budowę lub obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Orzecznictwo sądowe, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2024 r. (II OSK 1409/21), potwierdza, że samowola obejmuje zarówno budowę, jak i użytkowanie obiektu bez spełnienia wymogów formalnych. W polskim prawie wyróżnia się kilka rodzajów samowoli budowlanych: budowę bez pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia, pomimo sprzeciwu do zgłoszenia lub niezgodnie z zatwierdzonym projektem czy warunkami pozwolenia. Każdy z tych przypadków podlega odrębnej procedurze legalizacyjnej, co potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (IV SA/Po 59/19).
Podstawową procedurę legalizacyjną reguluje art. 48-49 ustawy Prawo budowlane. Wszczynana jest ona przez organ nadzoru budowlanego, który wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu może w ciągu 30 dni od doręczenia tego postanowienia złożyć wniosek o legalizację. Następnie organ nakłada obowiązek przedłożenia w terminie nie krótszym niż 60 dni wymaganych dokumentów, takich jak projekt budowlany, zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy oraz inne wymagane uzgodnienia. Organ sprawdza zgodność obiektu z przepisami, a następnie ustala opłatę legalizacyjną. Po jej uiszczeniu wydaje decyzję o legalizacji lub w przypadku niespełnienia warunków, nakazuje rozbiórkę obiektu. Dla obiektów wymagających zgłoszenia stosuje się procedurę z art. 49b Prawa budowlanego, która jest uproszczona i wiąże się z niższymi wymogami formalnymi. Natomiast tzw. procedura naprawcza (art. 50-51) dotyczy przypadków innych niż określone w art. 48 i 49b, np. przebudowy lub robót budowlanych wykonywanych w sposób zagrażający bezpieczeństwu.
Nowelizacja Prawa budowlanego z 2020 roku wprowadziła uproszczoną procedurę legalizacyjną dla obiektów, od zakończenia budowy których upłynęło co najmniej 20 lat. Procedura ta jest wszczynana z urzędu, dotyczy tylko budowy obiektów (nie przebudowy) i nie obejmuje obiektów na terenach rodzinnych ogrodów działkowych. W tym trybie opłaty legalizacyjne są niższe lub inwestor może być z nich zwolniony. Kluczowe terminy w procedurze legalizacji to: 30 dni na złożenie wniosku o legalizację od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy oraz nie krócej niż 60 dni na przedłożenie dokumentów legalizacyjnych. W uproszczonej procedurze kryterium stanowi upływ 20 lat od zakończenia budowy. Opłata legalizacyjna, zgodnie z art. 49d Prawa budowlanego, zależy od rodzaju i wielkości obiektu. Oblicza się ją jako iloczyn stawki opłaty (500 zł), współczynnika kategorii obiektu oraz współczynnika wielkości obiektu. W uproszczonej procedurze opłaty są niższe lub nie są pobierane. Legalizacja samowoli budowlanej skutkuje uznaniem obiektu za zgodny z prawem, co pozwala na jego legalne użytkowanie i eliminuje ryzyko nakazu rozbiórki czy odpowiedzialności karnej. Jednak inwestor musi spełnić wszystkie wymogi techniczne i formalne oraz uiścić opłatę legalizacyjną. Orzecznictwo sądowe, w tym wyrok NSA z 9 stycznia 2024 r., podkreśla, że do legalizacji stosuje się przepisy obowiązujące w momencie wszczęcia postępowania, a nie w chwili budowy. Sądy podkreślają także rozróżnienie trybów legalizacji w zależności od rodzaju samowoli.
Podsumowując, legalizacja samowoli budowlanej to złożony proces wymagający spełnienia szeregu warunków formalnych i materialnych, w tym terminowego złożenia wniosku, przedłożenia dokumentów, wniesienia opłaty oraz wykazania zgodności obiektu z przepisami. Nowelizacja Prawa budowlanego ułatwiła legalizację starszych obiektów, co ma istotne znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
