Rachunek powierniczy jest jednym z kluczowych instrumentów prawnych służących ochronie środków finansowych nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, szczególnie w inwestycjach deweloperskich. Został on uregulowany w art. 59 ustawy Prawo bankowe, który stanowi, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę trzecią na podstawie odrębnej umowy. W praktyce rachunek powierniczy jest szczegółowo wykorzystywany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która nakłada na deweloperów obowiązek stosowania tego typu rachunków w celu ochrony interesów nabywców.
Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. W przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje środki finansowe w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych określonych w harmonogramie inwestycji. Bank, prowadzący rachunek, kontroluje postęp prac i wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Otwarty rachunek powierniczy może występować zarówno bez dodatkowego zabezpieczenia, jak i z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Z kolei zamknięty rachunek powierniczy zakłada, że deweloper otrzyma całość środków dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Do tego momentu bank przechowuje środki wpłacone przez nabywców na odrębnym rachunku.
Podstawowym zabezpieczeniem rachunków powierniczych jest ochrona środków nabywców na wypadek upadłości dewelopera. Zgodnie z art. 59 ust. 5 Prawa bankowego środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłościowej i mogą zostać zwrócone nabywcom. Dodatkowo, środki te są wyłączone spod egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi (art. 59 ust. 4 Prawa bankowego). Rachunek powierniczy musi być prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku (art. 59 ust. 3a Prawa bankowego).
Każdy z rodzajów rachunków powierniczych wiąże się z innym poziomem ryzyka. W przypadku otwartego rachunku powierniczego głównym zagrożeniem jest to, że deweloper otrzymuje środki już w trakcie realizacji inwestycji. Jeśli dojdzie do jego upadłości, nabywcy mogą odzyskać jedynie niewykorzystaną część wpłaconych pieniędzy. W praktyce oznacza to ryzyko utraty części środków przy jednoczesnym braku prawa do lokalu. Aby zminimalizować to ryzyko, ustawa deweloperska przewiduje możliwość dodatkowego zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. W takim przypadku nabywcy mogą liczyć na pełny zwrot środków nawet w przypadku upadłości dewelopera.
Zamknięty rachunek powierniczy zapewnia najwyższy poziom ochrony, ponieważ deweloper nie ma dostępu do środków aż do momentu przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. W razie upadłości dewelopera nabywcy mogą odzyskać całość wpłaconych środków, choć nie uzyskają prawa do lokalu. Wadą tego rozwiązania są wyższe koszty inwestycji, które deweloper może przenieść na nabywców, oraz konieczność posiadania przez dewelopera większych środków własnych lub kredytu na realizację przedsięwzięcia.
W praktyce stosowania rachunków powierniczych pojawia się szereg problemów, które były przedmiotem orzecznictwa sądowego. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 27 czerwca 2018 r. (I ACa 1277/17) uznał, że bank może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą wobec nabywców w przypadku nienależytego wykonywania obowiązków związanych z obsługą rachunku powierniczego, zwłaszcza jeśli nieprawidłowo kontroluje wypłaty środków. Sąd Najwyższy podkreślił, że wadliwa obsługa rachunku powierniczego przez bank, polegająca na niewłaściwej kontroli wypłat środków, może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej banku wobec nabywców, zwłaszcza gdy bank przez dłuższy czas „wspierał i utrzymywał działalność inwestycyjną nierzetelnego dewelopera”. Kolejnym problemem jest zakres umowy rachunku powierniczego – Sąd Apelacyjny w wyroku I ACa 29/15 wskazał, że umowa ta musi precyzyjnie określać warunki wypłaty środków, a jej brak lub niewłaściwe skonstruowanie może skutkować brakiem ochrony środków nabywców. Wreszcie, istotne znaczenie ma możliwość identyfikacji środków na rachunku – w jednym z orzeczeń Sąd Okręgowy stwierdził, że brak możliwości indywidualnego oznaczenia i wydzielenia środków uniemożliwia ich wyłączenie z masy upadłościowej.
Podsumowując, wybór rodzaju rachunku powierniczego ma kluczowe znaczenie dla poziomu ochrony nabywcy. Zamknięty rachunek powierniczy zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa, choć może wiązać się z wyższymi kosztami zakupu nieruchomości. Otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszy dla dewelopera, lecz wiąże się z większym ryzykiem po stronie nabywcy, które można ograniczyć stosując dodatkowe gwarancje. Praktyka i orzecznictwo sądowe podkreślają konieczność precyzyjnego konstruowania umów oraz rzetelnego nadzoru bankowego nad realizacją inwestycji i wypłatą środków. Dla nabywców najważniejsza jest świadomość różnic i potencjalnych zagrożeń związanych z poszczególnymi rodzajami rachunków powierniczych, co pozwala na bardziej świadome podejmowanie decyzji przy zakupie nieruchomości od dewelopera.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
