Rękojmia na roboty budowlane stanowi kluczowe narzędzie ochrony praw inwestora w przypadku wadliwego wykonania obiektu budowlanego. Podstawę prawną dla tej instytucji stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 656 § 1 k.c. w związku z art. 638 § 1 k.c., które nakazują odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży, oraz art. 568 § 1 k.c., określający terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi. W ramach rękojmi inwestor ma prawo żądać usunięcia wady, wymiany rzeczy na wolną od wad, obniżenia ceny, a w przypadku wad istotnych – nawet odstąpienia od umowy. Istotne jest, że odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero po ukończeniu obiektu i jego odbiorze przez inwestora, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2006 r. (sygn. II CK 336/05).
Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi są korzystne dla inwestora – wynoszą 5 lat od dnia wydania nieruchomości dla wad nieruchomości oraz 1 rok od dnia stwierdzenia wady dla roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy. Co więcej, dla konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od oddania obiektu. Warto podkreślić, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, jednak w przypadku konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może się zakończyć przed upływem pięciu lat od dnia oddania obiektu.
Odpowiedzialność wykonawcy obejmuje wady istniejące w chwili odbioru, nawet jeśli inwestor o nich nie wiedział oraz wady powstałe z przyczyn tkwiących w obiekcie w chwili odbioru. Co istotne, wykonawca odpowiada niezależnie od swojej winy czy wiedzy o wadach. Inwestor może również dochodzić dodatkowych roszczeń, takich jak naprawienie szkody w ramach ujemnego interesu umownego czy odszkodowanie na zasadach ogólnych, wykazując winę wykonawcy. Ważne orzeczenie w tej kwestii wydał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2000 r. (sygn. I CKN 301/00), stwierdzając: “Jeżeli roboty budowlane zostały wykonane wadliwie, inwestor może realizować uprawnienia wynikające z rękojmi (art. 637 w związku z art. 656 k.c.) lub roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.)”.
Należy zaznaczyć, że strony umowy o roboty budowlane mogą zmodyfikować zakres odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. 558 § 1 k.c., mogą odpowiedzialność rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednak w przypadku umów z konsumentami ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
W sporach dotyczących rękojmi za wady robót budowlanych, ciężar dowodu spoczywa na inwestorze. To on musi udowodnić, że wada istniała w momencie odbioru obiektu lub wynikała z przyczyny tkwiącej w obiekcie w chwili odbioru. Istotne jest również rozróżnienie między wadami istotnymi a nieistotnymi, które ma znaczenie dla uprawnień inwestora. W przypadku wad istotnych inwestor może odstąpić od umowy, jeśli wada nie zostanie usunięta w odpowiednim czasie. Przy wadach nieistotnych inwestor może żądać obniżenia ceny lub usunięcia wady.
Warto pamiętać, że rękojmia i gwarancja to dwie odrębne instytucje prawne. Rękojmia wynika z przepisów prawa, natomiast gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy. Inwestor może korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.
Podsumowując, rękojmia na roboty budowlane zapewnia inwestorowi szeroki zakres uprawnień i długie terminy dochodzenia roszczeń. Fakt, że odpowiedzialność wykonawcy jest niezależna od jego winy, znacząco wzmacnia pozycję inwestora w przypadku wystąpienia wad budowlanych. Świadomość tych praw i umiejętność ich egzekwowania są kluczowe dla ochrony interesów inwestora w procesie budowlanym. Rękojmia stanowi zatem ważne narzędzie ochrony praw inwestora, zapewniając mu szereg uprawnień w przypadku wystąpienia wad w wykonanym obiekcie.
Warto także śledzić zmieniające się przepisy i w razie potrzeby skorzystać z pomocy prawnika. Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w związku z rękojmią– skontaktuj się z nami.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
