Sprzedaż nieruchomości z samowolą – jak ułożyć zapisy umowne i kto ryzykuje

W umowie sprzedaży nieruchomości obarczonej samowolą budowlaną należy zawrzeć precyzyjne oświadczenia sprzedającego, mechanizmy rozkładu ryzyka oraz zabezpieczenia finansowe kupującego. Sprzedający powinien oświadczyć, że wszystkie obiekty na nieruchomości zostały zidentyfikowane i opisane w załączniku do umowy, wskazać rodzaj samowoli, zakres wykonanych robót i datę ich wykonania oraz potwierdzić, że nie toczą się wobec nieruchomości żadne postępowania administracyjne ani sądowe w przedmiocie legalizacji lub rozbiórki. Sprzedający powinien także przekazać kupującemu kompletną dokumentację dostępną w jego posiadaniu, w tym decyzje administracyjne, mapy, inwentaryzacje i ekspertyzy techniczne.

W zakresie rozkładu ryzyka umowa powinna przewidywać obowiązek odszkodowawczy, na mocy którego sprzedający zwolni kupującego z wszelkich roszczeń i pokryje koszty związane z legalizacją lub rozbiórką, jeżeli decyzja organu nadzoru budowlanego zostanie wydana po dniu przeniesienia własności, oraz zastrzegać kary umowne za niewywiązanie się ze zobowiązań związanych z tymi kosztami.

Jako zabezpieczenie finansowe kupującego należy przewidzieć deponowanie części ceny na rachunku powierniczym na pokrycie ewentualnych kosztów legalizacji lub rozbiórki, z jednoznacznym określeniem warunków i terminów zwolnienia lub wypłaty środków. Alternatywnie albo dodatkowo umowa powinna uwzględniać obniżenie ceny sprzedaży proporcjonalne do szacowanych kosztów usunięcia samowoli lub jej zalegalizowania.

Należy również określić procedury wykonania działań naprawczych, w tym terminy na złożenie wniosku o legalizację i na zakończenie prac oraz sposób współpracy stron przy uzyskiwaniu decyzji administracyjnych, w tym przekazanie pełnomocnictw i dokumentacji.

Wreszcie, umowa powinna jasno rozdzielać zakres ryzyka: sprzedający zwykle ponosi odpowiedzialność za zgodność prawną obiektów oraz koszty wynikające z nakazu rozbiórki lub legalizacji, natomiast kupujący może przejąć część ryzyka w zamian za rabat cenowy, przy jednoczesnym wprowadzeniu mechanizmów zabezpieczających jego pozycję.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!

 +48 696 097 787

Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.

Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.