Zmiany aranżacyjne w lokalach zakupionych od dewelopera są częstym tematem w umowach deweloperskich. Proces ich realizacji oraz rozliczania kosztów jest regulowany zarówno przez przepisy prawa cywilnego, jak i prawa budowlanego, a także przez postanowienia samej umowy deweloperskiej.
Procedura zmian aranżacyjnych
Zmiany aranżacyjne, zwane również zmianami lokatorskimi, dotyczą modyfikacji układu pomieszczeń lub wykończenia lokalu na życzenie nabywcy. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności lokalu zgodnie z określonym projektem. Wszelkie zmiany muszą być zgodne z warunkami technicznymi i zapisami umowy.
Procedura realizacji zmian obejmuje kilka etapów. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie wniosku o zmiany, który powinien zawierać szczegółowy opis planowanych modyfikacji oraz ich wpływ na projekt. Następnie deweloper przeprowadza weryfikację techniczną pod względem wykonalności zmian oraz ich zgodności z przepisami prawa budowlanego, zgodnie z art. 30 ustawy Prawo budowlane. Po pozytywnej ocenie wymagane jest podpisanie aneksu do umowy deweloperskiej, który określa zakres prac, ich koszt oraz harmonogram realizacji. Ostatecznym etapem jest wprowadzenie zmian na etapie budowy, co pozwala uniknąć problemów związanych z rękojmią.
Rozliczanie kosztów zmian aranżacyjnych
Koszty zmian aranżacyjnych zależą od ich rodzaju, zakresu oraz polityki cenowej dewelopera. Obejmują one koszt wykonania prac, takich jak przesunięcie ścianek działowych, instalacje dodatkowe czy zmiany materiałów wykończeniowych, które są ustalane na podstawie cennika dewelopera lub indywidualnej wyceny. Dodatkowo uwzględnia się opłaty administracyjne związane z opracowaniem projektu zmian oraz nadzorem technicznym. W przypadku zaawansowanego etapu budowy mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z koniecznością przeróbek już wykonanych elementów.
Problemy i ryzyka
Zmiana aranżacji może wpłynąć na powierzchnię użytkową lokalu, co może prowadzić do konieczności korekty ceny. Orzecznictwo wskazuje, że różnica w powierzchni większa niż +/- 2% uzasadnia odstąpienie od umowy lub renegocjację ceny, co wynika z wyroku SN z dnia 12 września 2014 r., sygn. akt I CSK 624/13. Kolejnym ryzykiem jest niezgodność z projektem, ponieważ budowa niezgodnie z zatwierdzonym projektem może być traktowana jako wada fizyczna nieruchomości, zgodnie z art. 556 k.c., co daje nabywcy prawo do żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Istnieje również ryzyko, że deweloper dokona istotnych zmian w projekcie bez zgody nabywcy, co nie jest dopuszczalne, chyba że przewiduje to umowa deweloperska.
Co zrobić w przypadku problemów?
W przypadku niezgodności lub odmowy realizacji zmian warto podjąć negocjacje z deweloperem w celu uzgodnienia nowych warunków. Jeśli zmiany zostały wykonane niezgodnie z projektem, nabywca może dochodzić odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zgodnie z art. 556 k.c. W przypadku istotnych różnic w powierzchni użytkowej można żądać zwrotu części ceny lub odstąpienia od umowy.
Zmiany aranżacyjne w lokalach zakupionych od dewelopera powinny być dokładnie określone w aneksie do umowy deweloperskiej wraz z kosztami i harmonogramem ich realizacji. Kluczowe jest przestrzeganie procedur oraz przepisów prawa budowlanego i cywilnego, aby uniknąć problemów prawnych i finansowych. W przypadku sporu nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze negocjacji lub sądowej zgodnie z obowiązującymi przepisami i orzecznictwem sądowym.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
