Wady fizyczne budynków to częsty problem nabywców nieruchomości w Polsce. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za takie wady regulują przepisy Kodeksu cywilnego, przede wszystkim art. 556 i następne. Zgodnie z art. 556¹ KC, rzecz (w tym wypadku budynek lub lokal) ma wadę fizyczną, jeśli jest niezgodna z umową, w szczególności: nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których zapewnił sprzedawca, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, lub została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.
W praktyce do najczęściej spotykanych wad fizycznych budynków podlegających rękojmi należą wady konstrukcyjne (np. błędy w wykonaniu fundamentów, stropów, dachu, elementów żelbetowych), wady izolacyjne (np. mostki termiczne, brak lub wadliwa izolacja przeciwwilgociowa, nieszczelności okien), zawilgocenia i przecieki (np. nieszczelność dachu, zawilgocenie ścian i piwnic, kondensacja pary wodnej prowadząca do rozwoju grzybów), a także wady wykończeniowe i instalacyjne (np. pękające tynki, nierówne podłogi, wadliwa instalacja elektryczna czy wodno-kanalizacyjna). Wady takie mogą być zarówno istotne, jak i nieistotne. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wada istotna to taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem lub znacząco obniża jej wartość (np. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 2.02.2012, I ACa 1394/11). Z kolei drobne usterki, takie jak niewielkie rysy czy nierówności, uznaje się za wady nieistotne.
Kupujący, który stwierdzi wadę fizyczną budynku, powinien niezwłocznie zgłosić ją sprzedawcy. Najlepiej zrobić to na piśmie, dokładnie opisując wykrytą wadę, wskazując swoje żądania (np. usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy) oraz dołączając dokumentację fotograficzną lub opinię rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 568 KC, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona w ciągu pięciu lat od wydania nieruchomości. Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem roku od wykrycia wady, przy czym w przypadku konsumenta termin ten nie może skończyć się przed upływem pięciu lat od wydania rzeczy. Deweloper lub sprzedawca ma 14 dni na ustosunkowanie się do reklamacji – brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie żądania kupującego. Kupujący ma prawo żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej – także odstąpienia od umowy. Wyjątkiem są wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 KC), oraz uszkodzenia powstałe z winy nabywcy lub wynikające z normalnego zużycia eksploatacyjnego. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest niezależna od jego winy czy wiedzy o wadzie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23.12.2014, I ACa 601/14).
Podsumowując, rękojmia za wady fizyczne budynku obejmuje szeroki katalog usterek, w tym wady konstrukcyjne, izolacyjne, wilgotnościowe oraz wykończeniowe, które obniżają wartość lub użyteczność nieruchomości. Skuteczne dochodzenie roszczeń wymaga szybkiego zgłoszenia wady, precyzyjnego określenia żądań i dokumentowania usterek. Znajomość przepisów i orzecznictwa pozwala skutecznie egzekwować swoje prawa wobec sprzedawcy lub dewelopera.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
