Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, która wiąże się z wieloma ryzykami, w tym z ryzykiem wystąpienia wad fizycznych. Niestety, rzeczywistość bywa inna, a wady ukryte mogą znacząco obniżyć wartość i użyteczność nabytego domu, mieszkania czy działki. W takich przypadkach prawo przewiduje mechanizmy ochrony nabywców, które umożliwiają dochodzenie swoich praw na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego oraz innych regulacji prawnych.
Wada fizyczna nieruchomości oznacza jej niezgodność z umową, co może przejawiać się w różnych formach, takich jak uszkodzenia konstrukcyjne, zawilgocenie ścian, nieszczelne instalacje czy wady fundamentów. Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada za takie wady w ramach rękojmi, jeśli istniały one już w chwili sprzedaży, nawet jeśli ujawniły się dopiero po pewnym czasie. W przypadku wykrycia wady po nabyciu nieruchomości, kluczowe jest dochodzenie swoich praw, które mogą obejmować usunięcie wady, obniżenie ceny lub nawet odstąpienie od umowy, w zależności od istotności wady.
Podstawową formą ochrony kupującego jest rękojmia, uregulowana w art. 556–576 Kodeksu cywilnego, która daje nabywcy prawo do żądania usunięcia wady, obniżenia ceny, a w przypadku wad istotnych – odstąpienia od umowy. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi trwa przez pięć lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 KC). Zgłoszenie wady powinno nastąpić niezwłocznie, najlepiej w formie pisemnej, zawierającej szczegółowy opis wady i dokumentację, np. ekspertyzę techniczną. Jeśli sprzedawca nie podejmie działań, kupujący może podjąć negocjacje lub skierować sprawę do sądu.
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, stosuje się również przepisy ustawy deweloperskiej, która zapewnia szczególną ochronę nabywców nowych mieszkań i domów. Ustawa ta zobowiązuje dewelopera do przekazania pełnej dokumentacji budowlanej oraz udzielania informacji dotyczących nieruchomości, w tym dotyczących zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości przez pięć lat od jej wydania.
W celu uniknięcia problemów związanych z wadami nieruchomości, warto przed zakupem dokładnie sprawdzić jej stan techniczny, skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego oraz zapoznać się z dokumentacją budowlaną. Warto także zadbać o odpowiednie zapisy w umowie, które precyzują odpowiedzialność sprzedawcy za ewentualne usterki.
Dochodzić swoich roszczeń można także na podstawie przepisów dotyczących odszkodowania. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada za szkody wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, co oznacza, że nabywca może domagać się odszkodowania nie tylko za usunięcie wady, ale również za wszelkie straty związane z wadami fizycznymi nieruchomości.
Jeśli wada nieruchomości dotyczy np. niewłaściwego zagospodarowania przestrzennego lub naruszenia przepisów budowlanych, kupujący może dochodzić swoich praw na podstawie innych przepisów, takich jak Prawo budowlane czy Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ostatecznie, jeżeli sprzedawca nie zrealizuje żądań kupującego, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu. W takich sprawach istotną rolę odgrywa odpowiednia dokumentacja oraz opinie biegłych, które mogą pomóc w ocenie wady i wysokości szkody. W postępowaniu sądowym można także domagać się zwrotu poniesionych kosztów naprawy lub utraty wartości nieruchomości.
Wnioskując, choć zakup nieruchomości wiąże się z ryzykiem wykrycia wad, prawo przewiduje skuteczne mechanizmy ochrony nabywców. Kluczowe jest szybkie działanie, odpowiednia dokumentacja i skorzystanie z dostępnych środków prawnych.
Pomoc prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości może okazać się nieoceniona, szczególnie w przypadku postępowań sądowych związanych z rękojmią i innymi roszczeniami dotyczącymi wad fizycznych nieruchomości. Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej– skontaktuj się z nami.
MASZ PYTANIA LUB WĄTPLIWOŚCI? ZADZWOŃ LUB ZOSTAW SWÓJ NUMER!
+48 696 097 787
Oferujemy możliwość konsultacji on-line oraz porad prawnych przez internet, dostosowując się do Państwa potrzeb i preferencji.
Skontaktuj się z nami, aby wspólnie dobrać odpowiedni termin porady on-line, dostosowany do Państwa wymagań i wygody.
